Кавалерийский наскок по переходу на эскроу-счета в строительной отрасли не получился

В Москве прошла ХVIII конференция по ипотечному кредитованию. Итоги пленарной дискуссии, посвященной ипотечному кредитованию в эпоху эскроу, показали - до эпохи эскроу еще далеко, а ипотека перестала быть банковским коммерческим

Государственный взгляд

На конференции выступили представители деловых организаций и министерские чиновники, хотя Минстрой России представлен не был. Их оценка ситуации на ипотечном рынке имела примерно однонаправленный и вполне предсказуемый вектор: наше социальное государство принимает новые и продляет старые программы для субсидирования льготной ипотеки. И никаких денег не жалко для блага граждан.

Руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг напомнил, что 2018 г. был очень удачным -  было выдано около 1.5 млн ипотечных кредитов на 3 трлн руб. Одновременно был зафиксирован рекордно низкий уровень ставки на тот момент - около 9.5% годовых. В 2019 г. уровень ставки то поднимался, то снова падал, но это не повлекло снижения темпов роста ипотечного портфеля. На начало февраля ипотечный портфель составляет более 8 трлн руб., ипотеку выплачивают примерно 7 млн семей.

«Есть основания утверждать, что плановая ставка на текущий год - 8.7% будет установлена не позже июня, - считает г-н Гольдберг. – Нами выявлена закономерность: снижение ипотечной ставки всего на один процентный пункт увеличивают выдачу кредитов на 30%. Поэтому объемы кредитования будут расти».

Распространение льготной ипотечной ставки в 6% привели новых заемщиков примерно в два раза больше, чем прогнозировалось - 40 тыс. вместо 20 тыс. Это примерно 15-20% от всех кредитов на новостройки и в денежном выражении составляет100 млрд руб.  

Алексей Яковлев, замдиректора департамента Минфина продолжил тему госпрограмм, напомнив о поддержке многодетных семей: на погашение ипотеки они получают 450 тыс. руб. С особой гордостью оба эксперта заявили о беспрецедентной 5-летней программе льготной ипотеки для жителей Дальнего Востока под 2% годовых.  

На вопрос модератора, должны ли быть сформированы иные стимулы роста рынка, Яковлев ответил согласием – да, субсидирование как единственный инструмент может привести к росту цен на квартиры. Он заверил, что ведомство следит за ситуацией.

Забегая вперед, отметим, что в конце сессии вопрос из зала был как раз от сотрудницы дальневосточного банка «Дом»: «Ипотека под 2% очень привлекательна для жителей нашего региона. Но во Владивостоке и Хабаровске жилье строится довольно медленно, зато мы видим повышение его стоимости, и без того высокой. Когда и каким образом государство собирается принимать меры, чтобы остановить этот рост?» Интересно, станет ли для Минфина и Минстроя этот вопрос сигналом к действию?

По словам г-на Яковлева, в планах ведомства реализовать дорожную карту по развитию ипотечных ценных, что может привлечь на рынок до 7 трлн рублей.

Первой тему эскроу-счетов подняла заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. По данным Росреестра, число зарегистрированных ипотечных сделок в Москве в 2019 г. составляет около 90 тыс., что близко к результатам 2018 г. – 90.6 тыс. Один нюанс -  рост сделок в 2018 г. составил 166% по отношению к 2017 г.

С момента введения проектного финансирования количество зарегистрированных ДДУ в 2019 г. с использованием эскроу-счетов составило 8.2 тыс. из 105 тыс., то есть 8%. Г-жа Макарова сообщила, что по итогам 2020 г. с использованием эскроу-счетов будет зарегистрировано 95% сделок.

Коммерческий директор Группы «Эталон» Василий Фетисов засомневался в реальности такой динамики. По его мнению, в лучшем случае надо ориентироваться на 2022 г. Его поддержал вице-президент ГК ПИК Дмитрий Тимофеев, напомнив о т.н. системообразующих компаниях: этот статус позволяет им реализовывать проекты по старым правилам, поэтому очевидно, что такого высокого показателя за 2 года не достичь.

Заместитель председателя Правления АО «Россельхозбанк» Денис Константинов рассказал некоторые подробности инициированной Минсельхозом и объявленной в конце 2019 г. программы льготной сельской ипотеки. Отток населения из сельской местности, ветхий жилой фонд и низкие доходы жителей – эти факторы, наконец, привели к принятию Правительством программы "Комплексное развитие сельских территорий" на 2020-2025 гг.

В нее входит и льготная ипотека с максимальной ставкой до 3% годовых. «Программа интересна тем, что будет запущена с условием субсидирования на весь срок действия кредита – до 25 лет. У каждой территории есть возможность дополнительно субсидировать ставку вплоть до 0,1%. И, наконец, ипотеку можно будет брать на покупку квартиры, дома или его строительство, при условии, что жилье будет находиться на сельской территории», -  сказал банкир.  Правда, он не смог ответить, когда же начнется выдача кредитов, пока предположительно - в феврале.  Константинов отметил, что более полутора тысяч заявок на участие в программе было подано только за первые 10 дней года. В программе должны принять участие более 100 банков.

К сожалению, не удалось узнать о позиции Министерства строительства России, представителя которого не было на конференции.


Банковский счет

Цифры - упрямая штука, банкиры – люди практические и конкретные. Несмотря на положительные прогнозы на 2019 г., Банк России констатировал по его итогам снижение объема ипотечного кредитования на 5%, а число кредитов – на 14%.  Руководитель департамента ипотечного и автобизнеса банка ВТБ Евгений Дячкин назвал три фактора, повлиявших на отрицательный результат: изменение ключевой ставки ЦБ, вызвавшее рост ставок по ипотеке, повышение цен на недвижимость, а также нестабильную обстановку при переходе на проектное финансирование.

Тем не менее г-н Дячкин уверен в благоприятной перспективе  на 2020 г., обусловленной  снижением ставок, изменениями в существующих программах господдержки и запуском новых. Особый восторг у представителя банка ВТБ вызывает 2-процентная дальневосточная ипотека. «Это просто бомба! На 31 января в ВТБ на нее зарегистрировано две тыс. заявок на 8 млрд рублей», - заявил Дячкин.

Большие надежды эксперт также связывает с получением маткапитала при рождении первого ребенка.

Председатель Правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова, единственная из выступающих проанализировала социальный фон, на котором работал ипотечный рынок в прошлом году, и который вряд ли изменится в ближайшем будущем.  «Сумма сделки за год увеличилась на 20% при падающих доходах населения. Это очень серьезная нагрузка на заемщиков.  Качество заемщика также сильно упало, что зафиксировано изменениями кредитной оценки, - рассказала г-жа Ушкова. - До прошлого года семьи с двумя-тремя детьми и невысокой платежеспособностью обращались за детской ипотекой в единичных случаях, сейчас их много. С одной стороны, это хорошо, с другой – способны ли такие семьи обеспечить погашение многолетнего кредита без долгов? Банки увеличивают объемы выдачи или все-таки объективно оценивают платежеспособность клиентов? Когда начнутся проблемы с должниками, ответственность ляжет на банки. Об этих негативных трендах надо говорить».

 «Банк «Санкт-Петербург» сумел увеличить объем выдачи на 20%, сохранив уровень числа сделок по отношению к 2018 г., - поделилась итогами года руководитель бизнеса ипотечного кредитования Екатерина Синельникова. - Вместе с тем, с 2015 г. доходность по ипотеке снизилась с 4% до 0.5%». В банке «Санкт - Петербург» позаботились о профилактике выдачи ипотечных кредитов закредитованным заемщикам. Теперь там учитывается показатель долговой нагрузки (ПДН) при расчете коэффициентов риска по ипотеке. Судя по всему, этот показатель придется учитывать всем банкам - с 1 июля 2020 г. Банк России планирует ужесточить для банков выдачу ипотеки: их отчисления в резервы будут зависеть от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. Другие участники дискуссии предположили, что это лишь декларативная мера и дело вряд ли дойдет до практики.

По словам г-жи Синельниковой, в феврале «Санкт-Петербург» предложит клиентам новый ипотечный продукт «Вторичный рынок без проверки объекта».


Заполировать законодательство

Как образно выразился Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», кавалерийский наскок по переходу на эскроу-счета государству не удался. Одной рукой Правительство предписывало к 1 июля 2019 г. переход 30%, а концу 2020 г. -  95 % договоров. Другой рукой разрешило крупным застройщикам завершать начатые проекты по старым правилам.  По данным аналитиков агентства «ДОМ.РФ», к концу 2019 г. было зарегистрировано чуть более 20% «эскроу-договоров». Выше уже отмечалось, что застройщики считают эти планы невыполнимыми.

«Например, в целом по группе «Эталон» на эскроу-счета было получено 690 млн руб., что менее 1% от всего объема поступлений за год, - отметил Василий Фетисов. – В свою очередь, ради сохранения потенциальных клиентов нам пришлось временно применить свою программу субсидирования ипотеки до 50%».

 Говоря о переходе стройкомплекса на эскроу, г-н Фетисов особо заметил, что требует внимания ситуация с застройщиками в регионах. По его словам, в Омске, Волгограде и в Крыму рынок стагнирующий, низкомаржинальный, у компаний проблемы с получением проектного финансирования. Они ищут собственные средства для запуска проектов, но не у всех получается. Это ведет к сжиманию рынка.

(Вот здесь бы и послушать комментарии Минстроя по поводу объявленных министром Якушевым неких расчетах Сбербанка в помощь строителям в регионах и малых городах).

Вице-президент ПИК Дмитрий Тимофеев для начала обратил внимание, что говорить о 2022 г. как завершающем переход на эскроу не приходится – никакого дедлайна для системообразующих компаний в этом смысле не установлено. Свое выступление он посвятил точечным проблемам в законодательстве, всплывающим при реализации реформы. «Это несовершенство закона не дает компании ПИК развернуться в полной мере», - сказал г-н Тимофеев, вызвав легкое смятение в аудитории. По его мнению, в изменениях и поправках нуждается не только закон о проектном финансировании, но и, возможно, Гражданский кодекс и Правила ЦБ.

В ходе дискуссии получила развитие тема начисления процентов на деньги заемщиков, хранящихся на счетах, а также возможности поэтапного раскрытия эскроу- счетов для застройщиков. Мнения «за» и «против» резко разделились, общего решения найдено не было.

Дмитрий Логинов как юрист не исключил, что существующее положение об эскроу-счетах делает возможным появление новых обманутых дольщиков.

Чтобы не допустить этого, нужно пересмотреть принцип компенсационности эскроу-счета и дополнить действующее законодательство механизмами, компенсирующими инфляционные потери и проценты по ипотечным кредитам.

Похожие новости